Você sabia que ao vender um imóvel é necessário pagar Imposto de Renda ao concluir a negociação, caso o valor da venda seja maior que o valor da compra?
Descubra como pagar menos IR nessas operações. Vejamos.
Declarar o Imposto de Renda, anualmente, é obrigação. O Governo Federal, taxa a diferença entre o valor da compra e valor da venda do imóvel.
A TABELA PARA 2020 É:
15% sobre a parcela dos ganhos que não ultrapassar R$ 5.000.000,00;
17,5% sobre a parcela dos ganhos que exceder R$ 5.000.000,00 e não ultrapassar R$ 10.000.000,00;
20% sobre a parcela dos ganhos que exceder R$ 10.000.000,00 e não ultrapassar R$ 30.000.000,00; e
22,5% sobre a parcela dos ganhos que ultrapassar R$ 30.000.000,00.
Portanto, é preciso considerar a tabela acima para que os cálculos sejam feitos e o valor do IR seja apurado e recolhido.
Mas saiba, que é possível pagar menos à Receita Federal ao vender um imóvel, e, até mesmo, não pagar. Quer saber como? Vamos adiante.
PAGAR MENOS IR
Vamos entender melhor pelos exemplos a seguir:
- Paulo comprou o seu primeiro apartamento em 2015, por R$ 500.000,00. Agora em 2020 recebeu uma proposta de R$ 900.000,00
O Ganho de Capital para essa operação será de R$70.000,00 (400.000 x 17,5%)
Vejamos abaixo seis maneiras de reduzir ou até deixar de pagar o Imposto de Renda sobre a venda de seu imóvel.
1ª opção: Utilizar o dinheiro da venda do imóvel para comprar outro imóvel
Esta operação é disciplinada pela Lei de nº 11.196/2005, a saber:
Art. 39. Fica isento do imposto de renda o ganho auferido por pessoa física residente no País na venda de imóveis residenciais, desde que o alienante, no prazo de 180 (cento e oitenta) dias contado da celebração do contrato, aplique o produto da venda na aquisição de imóveis residenciais localizados no País. (Vigência)
§ 1o No caso de venda de mais de 1 (um) imóvel, o prazo referido neste artigo será contado a partir da data de celebração do contrato relativo à 1a (primeira) operação.
§ 2o A aplicação parcial do produto da venda implicará tributação do ganho proporcionalmente ao valor da parcela não aplicada.
§ 3o No caso de aquisição de mais de um imóvel, a isenção de que trata este artigo aplicar-se-á ao ganho de capital correspondente apenas à parcela empregada na aquisição de imóveis residenciais.
§ 4o A inobservância das condições estabelecidas neste artigo importará em exigência do imposto com base no ganho de capital, acrescido de:
I – juros de mora, calculados a partir do 2o (segundo) mês subseqüente ao do recebimento do valor ou de parcela do valor do imóvel vendido; e
II – multa, de mora ou de ofício, calculada a partir do 2o (segundo) mês seguinte ao do recebimento do valor ou de parcela do valor do imóvel vendido, se o imposto não for pago até 30 (trinta) dias após o prazo de que trata o caput deste artigo.
§ 5o O contribuinte somente poderá usufruir do benefício de que trata este artigo 1 (uma) vez a cada 5 (cinco) anos.
Ou seja:
A) a lei protege a compra e venda de imóveis residenciais;
B) entre a venda de um imóvel e a compra do outro, não pode ultrapassar 180 dias;
C) Somente é possível realizar essa ação uma vez a cada cinco anos;
D) se a compra for de um imóvel de valor inferior haverá necessidade de pagar IR sobre a parcela restante.
2ª opção: Vender imóveis de até R$ 440.000
Também é possível isentar-se da taxa estipulada pelo governo se o imóvel vendido for de até R$ 440.000. Entretanto, para a isenção valer, o vendedor não deve ter outro imóvel ou partes de outras propriedades em seu nome ou, ainda, ter vendido algum imóvel nos últimos cinco anos. Entendido?
“Para você aproveitar a isenção do ganho de capital na alienação de imóvel até 440 mil reais, os seguintes requisitos são necessários:
a) o imóvel deve ser o único que o titular possua, individualmente, em condomínio ou em comunhão;
b) pode ser qualquer imóvel, independentemente de se tratar de terreno, terra nua, casa ou apartamento, ser residencial, comercial ou de lazer, e estar localizado em zona urbana ou rural;
c) que não tenha sido realizada, nos últimos 5 anos, outra alienação de imóvel a qualquer título, tributada ou não;
d) o valor de alienação do imóvel deve ser igual ou inferior a R$ 440.000,00, sendo que na determinação do limite deve ser observado que:
(i) na alienação do imóvel em condomínio, o limite aplica-se em relação à parte de cada condômino ou coproprietário;
(ii) no caso de sociedade conjugal o limite aplica-se em relação ao valor do imóvel havido em comunhão;
Quanto ao limite de 440 mil reais, duas observações são importantes.
A primeira, é que o limite será considerado em relação ao bem ou ao valor do conjunto dos bens ou direitos da mesma natureza, no caso de alienação de diversos bens, em um mesmo mês.
A segunda, diz respeito aos requisitos de enquadramento no regime de separação de bens, onde se deve verificar individualmente, por cônjuge, observando a parcela do preço que couber a cada um.
É essencial entendermos que os 4 requisitos são cumulativos, logo temos que satisfazer a todos para nos enquadrarmos na isenção.
Agora que você já sabe que tem direito a isenção, vamos entender qual é o seu benefício por ter o imposto de renda isento.” (http://seudescontolegal.com.br/isencao-440mil/)
3ª opção: Imóvel herdado desobriga o pagamento do Imposto de Renda
Raramente ocorre, mas é preciso saber, que NÃO INCIDE IR sobre o imóvel herdado de pessoas falecidas até 31 de dezembro de 1998. INSTRUÇÃO NORMATIVA SRF Nº 48, DE 26 DE MAIO DE 1998, ART. 21, §5º
4ª opção: Passar mais tempo no imóvel antes de vendê-lo
O programa “Ganho de Capital” disponibilizado no site da Receita Federal calcula o IR considerando o tempo transcorrido desde a aquisição e quanto mais você permanecer com o bem, menos IR pagará.
5ª opção: Declarar todas as benfeitorias realizadas no imóvel
Outra ótima possibilidade para diminuir o IR a ser pago à União é declarar anualmente todas as benfeitorias introduzidas no imóvel.
Informe anualmente os gastos que teve com a pintura, com a ampliação e com os reparos. Para tanto, lance na Declaração e guarde todos os comprovantes. Ao final, certamente você conseguirá redução no IR a pagar.
Lance também os valores pagos a título de intermediação imobiliária feito à corretora de imóveis. Para isso é preciso arquivar a Nota Fiscal emitida pela empresa ou pelo corretor de imóveis.
6ª opção: Abrir uma empresa caso invista em imóveis
Como a legislação do IR é mais rigorosa com as pessoas físicas, caso você exerça a venda de imóveis como um negócio, pode e deve, legalmente, criar uma empresa para esse fim e recolher menos de 7% sobre o lucro. Muito interessante esse planejamento. Sobre esse tema, já tratamos sob o título; Holding Patrimonial Familiar.
