A alienação de bem gravado por penhor, hipoteca ou anticrese recebeu tratamento especial no Novo CPC ( Título II; Capítulo I, Art. 804) e sem correspondente no antigo CPC.
Seis foram as novidades introduzidas em nosso ordenamento jurídico que destacaremos abaixo.
No entanto, antes de tratarmos sobre as novidades, vamos nos lembrar do conceito de
anticrese, uma vez que o penhor e a hipoteca são de conhecimento geral.
A anticrese é um direito real de garantia estabelecido em favor do credor por meio do qual a ele é entregue os frutos e rendimentos provenientes de imóvel do devedor.
Posto isto, passemos ao Novo CPC que estabelece: “A alienação de bem gravado por penhor, hipoteca ou anticrese será ineficaz” caso o devedor não seja intimado. Portanto, é preciso focar de plano na intimação regular do devedor.
Veja algumas das situações descritas no Novo CPC que impõem a ineficácia da alienação, ou seja, a cessação da produção de efeitos jurídicos na transmissão de bem imóvel quando:
1) Na promessa de compra e venda ou na cessão registrada, não tenham sido intimados o promitente comprador ou o cessionário;
2) Sobre o direito de superfície do solo, da plantação ou da construção não tenham sido intimados o concedente ou concessionário;
3) Sobre a alienação de direito aquisitivo de bem objeto de contrato de promessa de venda, promessa de cessão ou alienação fiduciária (transmissão da propriedade de um bem ao credor para garantia do cumprimento de uma obrigação do devedor, que permanece na posse direta do bem, na qualidade de depositário), não tenham sido intimados o promitente vendedor, o promitente cedente ou o proprietário fiduciário;
4) Sobre imóvel gravado pelo instituto da enfiteuse (Código Civil de 1916: dá-se a enfiteuse “quando por ato entre vivos, ou de última vontade, o proprietário atribui a outrem o domínio útil do imóvel, pagando a pessoa, que o adquire, e assim se constitui enfiteuta, ao senhorio direto uma pensão, ou foro, anual, certo e invariável”) ou concessão de direito real de uso não tenham sido intimados o enfiteuta ou o concessionário;
5) Na alienação de direitos do enfiteuta ou do concessionário de direito real de uso para fins de moradia, sem que tenham sido intimados o proprietário do respectivo imóvel (aqui o proprietário é o senhorio, ou seja, a União para os casos de enfiteuse ou aquele que concedeu seu imóvel para uso conforme prevê o Art. 1.225 do CC a saber: “São direitos reais: … XI – a concessão de uso especial para fins de moradia;”(Acrescentado pela Lei n.o 11.481-2007 que prevê medidas voltadas à regularização fundiária de interesse social em imóveis da União);
6) E por fim, na alienação de bem gravado pelo usufruto, uso ou habitação desde que não tenham sido intimados os titulares dos referidos direitos. Ante ao quadro atual, o Novo CPC trouxe à luz vários casos de alienação de bens gravados por penhor, hipoteca ou anticrese já tratados pela doutrina e jurisprudência, consignando entendimento sustentado até então e agora objeto de previsão expressa para segurança jurídica de todos.
