A Hipoteca

A hipoteca é um direito real de garantia sobre coisa imóvel que se mantém em poder do devedor, tendo o credor o direito de penhorar o bem hipotecado após vencida a dívida, assim como, tem ele credor o direito de promover a sua venda judicial, preferindo a outros credores,
observada a ordem de registro no Cartório de Imóveis. Os sujeitos da hipoteca são: o credor hipotecário e o devedor hipotecante que oferece a coisa hipotecada.
A hipoteca pode alcançar além dos imóveis, os navios e os aviões, assim como, o direito de superfície que também pode ser hipotecado. Portanto, o credor exerce o jus vendendi após o vencimento.
Ocorre que o credor não pode ficar logo com a coisa, pois é vedado o pacto comissório, conforme previsto no art. 1428 do CC. Mesmo assim, do ponto de vista do devedor, a hipoteca é uma boa forma de garantia, porque ela mantém a posse da coisa. Um bom exemplo da vantagem da hipoteca é que o devedor fazendeiro recebe o empréstimo e pode investir na sua fazenda, que foi dada em garantia. Outra vantagem está na possibilidade do devedor vender o
imóvel a terceiros. Nesse caso, o credor exerce sequela sobre o bem, ou seja, não importa quem seja seu dono (art. 1475 e Parágrafo único CC) afinal a garantia é a coisa e não a pessoa do devedor. Portanto, se o devedor não pagar a dívida, o credor poderá executar o bem hipotecado e no trâmite da execução poderá penhor o imóvel para pagar o credor em caso de inadimplemento. O credor com garantia hipotecária, ou seja, garantia real, tem direito de preferência sobre as demais garantias civis na hipótese de insolvência do devedor (arts. 955 a 965 CC). No entanto, o seu registro junto ao cartório é de fundamental importância para o exercício desse direito, uma vez que a ordem de registro será observada. A hipoteca admite sub-hipoteca, ou seja, pode o imóvel ser hipotecado mais de uma vez ao mesmo credor ou a outro credor, desde que o valor do bem seja superior às dívidas que garante.
Em sendo assim, o mesmo bem pode ser objeto de várias hipotecas. No entanto, em caso de inadimplemento será satisfeita inicialmente a hipoteca registrada em primeiro lugar (art. 1493, CC). Por isso a importância do registro no Cartório de Imóveis. E nesse caso, cabe ao novo credor aceitar ou não um imóvel já com hipoteca anterior. Veja que ordem é tão importante que até a hora do registro é necessária para fins de preferência (art. 1494, CC).
É preciso destacar que o contrato de hipoteca deve conter a identificação precisa do bem gravado (art. 1424, CC) não se admitindo hipoteca genérica e nem hipoteca futura, ou seja, sobre bens a serem adquiridos pelo devedor. A partir do registro, a hipoteca (art. 1492, CC) passa a valer contra todos, com efeito absoluto ou “erga omnes”. Então, aquele que comprar um imóvel hipotecado não poderá depois impugnar a execução do bem pelo credor, alegando desconhecer o gravame, afinal o registro é público. E mais, a hipoteca sem registro só vale como uma obrigação entre as partes contratantes e não como um direito real.
O Código Civil prevê ainda a hipoteca das ferrovias que deve ser feita apenas junto ao Cartório de Imóveis do município da estação inicial da linha (art. 1502, CC). O contrato tem suas formalidades previstas no art. 1424 do CC, além da outorga uxória (autorização do cônjuge, 1647, I) deve ser feito mediante escritura pública (art. 215 e art. 1227, CC). A hipoteca pode ter seu prazo (art. 1424, II, CC), prorrogável por até trinta anos. Após esse prazo, deverá ser celebrado novo contrato e nova especialização. No entanto, é mantida a preferência pelo registro anterior (art. 1485 e art. 1498, CC).